미국 역사상 손꼽히는 주택공급법이 트럼프 대통령 서명 없이 그대로 발효됐어요. '21세기 로드 투 하우징법', 대형 기관투자자의 단독주택 매입까지 제한합니다. 건설주는 웃고 기관형 임대 리츠는 긴장하는, 엇갈린 반응이 나오고 있어요.
관련 종목: D.R. Horton (DHI) · Invitation Homes (INVH)
트럼프 대통령이 서명을 거부했는데도 법이 그냥 발효돼 버렸어요. 좀 이례적인 장면이죠. '21세기 로드 투 하우징법(21st Century ROAD to Housing Act)'이 현지시각 7월 9일 자정을 기해 대통령 서명 없이 자동으로 법률로 확정됐습니다. 미국 헌법상 대통령에게 법안이 이송된 뒤 10일(일요일 제외) 안에 거부권을 행사하지 않으면 서명 없이도 법이 되거든요. 이 법안은 지난 6월 29일 백악관에 정식 이송됐고, 그 10일이 딱 이번 주에 끝난 거예요.
근데 트럼프 대통령, 그냥 조용히 넘어가지 않았어요. 트루스소셜에 "의회에서 완전히 승인돼 백악관으로 넘어온 주택법에 나는 서명하지 않겠다. 상원이 세이브아메리카법(유권자 신분증 관련 법)을 통과시키지 못하는 것에 대한 항의 차원"이라고 올렸어요. 자기가 원하는 법을 상원이 안 밀어준다고 전혀 상관없는 주택법 서명을 볼모로 잡은 셈인데, 결국 이 항의는 법 발효 자체를 막지는 못했습니다.
법안 내용 자체는 초당적으로 상당한 지지를 받았던 사안이에요. 백악관 대변인조차 "미국 역사상 가장 의미 있는 주택 관련 입법 중 하나"라고 평가했을 정도니까요. 핵심은 이거예요. 지방정부가 주택을 더 쉽게 지을 수 있도록 환경영향평가 절차를 간소화하고, 신협과 은행이 모기지를 더 수월하게 내줄 수 있게 하고, 모듈러(조립식) 주택 확대를 지원합니다. 그리고 여기에 하나 더, 대형 기관투자자가 단독주택을 추가로 사들이는 걸 제한하는 조항도 들어갔어요.
이 마지막 조항이 좀 뜨거운 감자예요. 그동안 사모펀드나 대형 리츠들이 단독주택을 대량으로 사들여서 임대료를 올린다는 비판이 꾸준히 있었잖아요. 이번 법으로 그 흐름에 제동이 걸리는 거죠. 실제로 단독주택 임대 전문 리츠인 인비테이션 홈스(Invitation Homes, INVH)는 이 조항 때문에 사업모델 자체가 정면으로 압박받는 상황에 놓였어요. 포트폴리오를 계속 늘려가는 전략이 핵심인 회사인데, 그 확장 자체가 제한당하는 거니까요.
반대로 웃는 쪽도 있어요. 조립식 주택 커뮤니티에 집중하는 리츠 UMH프로퍼티스(UMH Properties)는 이 법을 공개적으로 환영했습니다. 영구 섀시 요건을 없애고 FHA 타이틀I 금융을 현대화하는 조항이 생산비용을 낮추고 디자인 선택폭을 넓혀줄 거라는 이유에서예요. 대형 건설사인 D.R.호튼(D.R. Horton, DHI) 같은 곳도 인허가 규제 완화 수혜주로 거론되고 있고요. 토지 확보부터 자체 금융까지 수직계열화된 건설사일수록 규제 완화의 혜택을 더 크게 받을 거라는 분석이에요.
솔직히 이 법, 통과 과정 자체가 꽤 상징적이에요. 대통령이 정치적 볼모로 삼으려 했는데도 의회가 만든 법이 그냥 시간의 힘으로 발효돼 버렸으니까요. 주거비 부담이 미국 정치의 최대 화두 중 하나가 된 지금, 여야 할 것 없이 이 문제만큼은 무시할 수 없었다는 뜻으로 읽혀요. 다만 법이 실제로 주택 공급을 얼마나 늘릴지, 기관투자자 규제가 임대 시장에 어떤 부작용을 낳을지는 시행 이후에나 제대로 드러나겠죠.
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