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미국 5월 주택착공이 연율 117.7만 건으로 6년 만의 최저치를 기록했어요. 시장 추정치(143만)를 18% 밑도는 대형 미스, 다가구 착공은 -41.6% 급락했어요. 워시 연준 매파 기조로 장기 금리가 오르며 주택 시장이 정면으로 충격을 받았어요.

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5월에 주택 건설이 이렇게까지 무너질 줄은 시장도 몰랐어요. 미 상무부 센서스가 6월 16일(현지시간) 발표한 신규 주거용 건축 통계에 따르면, 5월 주택착공이 계절조정 연율 기준 117.7만 건으로 나왔어요. 블룸버그가 집계한 시장 추정치는 143만 건이었는데, 실제치는 그보다 18% 낮았죠. 2020년 5월 이후 가장 낮은 숫자예요. 📉

솔직히 '착공 감소'라는 말은 뉴스에 자주 나와서 어느 정도 예상은 했어요. 근데 이 정도 낙폭은 다르죠. 특히 다가구 주택(아파트·콘도)이 무려 -41.6% 급락했어요. 이건 2011년 2월 이후 최대 낙폭이에요. 단독주택도 88.2만 건으로 전월 대비 -1.9% 빠졌고요.

왜 이렇게 됐을까요? 배경은 결국 금리예요. 미국의 30년 고정 모기지 금리는 현재 7% 언저리예요. 케빈 워시 연준 의장이 이번 FOMC에서 동결을 결정하면서도 인하보다 인상 가능성을 더 열어뒀거든요. 30년 국채 금리가 5%를 돌파한 마당에 모기지 금리가 내려올 여지가 없어요. 집을 사려는 사람도, 아파트를 지으려는 개발업자도 지금은 아니다 싶어 계산기를 두드리는 거죠.

건설 허가도 5월에 141.3만 건으로 전월 대비 -0.7% 줄었어요. 단독주택 허가는 살짝 늘었지만(+0.6%), 이건 이미 착수된 프로젝트들이 굴러가는 거고 신규 투자 유입은 계속 줄고 있어요. 착공 이후 완공되는 주택도 -8.1%로 줄었는데, 이렇게 되면 전체 주택 공급량 자체가 감소하는 악순환으로 이어질 수 있어요.

홈빌더 주식들은 이미 먼저 신호를 보내고 있었어요. D.R. Horton (DHI)이 52주 고점 대비 27% 내렸고, Lennar (LEN)은 무려 47% 빠졌어요. 레너는 1분기 실적 발표에서 "고금리와 지정학적 불확실성이 마진을 압박하고 있다"고 했고, 연간 주택 인도 목표도 시장 예상보다 훨씬 낮게 잡았거든요. 🏠

사실 이 데이터가 의미하는 게 주택 시장에만 국한되지 않아요. 주택 건설이 줄면 목재, 시멘트, 배관 자재, 가전제품,

케빈 워시 연준 의장이 오늘 시작된 첫 FOMC에서 자신의 금리 전망을 점도표에 올리지 않을 예정이에요. CNBC 등 복수 매체가 "워시가 SEP(점도표) 제출을 거부한다"고 6월 16일 보도했습니다. 금리는 3.5~3.75% 동결이 거의 확실하지만, 이 소통 방식 변화가 채권·모기지 시장에 더 큰 충격이 될 수 있어요.

오늘(6월 16~17일) 케빈 워시 의장의 첫 FOMC가 열리고 있어요. 금리 결정은 내일 오후 2시(ET)인데, 금리 자체는 3.5~3.75% 동결이 97% 이상 기정사실이에요. 그런데 오늘 장 중에 CNBC가 보도한 내용이 훨씬 충격적이에요. 워시 의장이 점도표(SEP, Summary of Economic Projections)에 자신의 금리 예측치를 제출하지 않을 예정이라는 거예요.

점도표를 모르는 분들을 위해 간단히 설명하면: FOMC 위원들이 향후 금리를 어디쯤 둘 것 같은지 익명으로 점을 찍어서 공개하는 차트예요. 2012년 버냉키 의장 시절 도입된 관행으로, 시장은 이걸 "Fed의 공약"처럼 읽어왔거든요. 워시는 오래전부터 이게 문제라고 주장해왔어요.

근데 왜 지금 이 결정이 중요하냐면요. 현재 헤드라인 PCE 인플레이션이 4%예요. 에너지가 연간 18% 올라 있어요. 만약 워시가 정말 점도표에 자기 예측을 올렸다면, "나는 금리를 더 올려야 한다고 본다"는 매파 신호를 줄 수밖에 없는 상황이에요. 트럼프 대통령이 계속 "금리 낮춰라"고 압박하는 상황에서, 워시가 이를 피했다는 해석이 나오는 이유예요.

골드만삭스는 "워시가 과거 발언들을 고려할 때 SEP를 제출하지 않을 것으로 가정한다"고 밝혔고, 뱅크오브아메리카도 비슷한 전망을 냈어요. 공식 Fed 정책이 바뀐 게 아니라 의장 한 명이 개인적으로 제출을 거부하는 건데, 이게 전례가 없는 일이에요. ⚠️

솔직히 이건 단순한 소통 방식 변경이 아니에요. 점도표가 14년 동안 채권 시장, 모기지 금리, 대출 금리에 얼마나 큰 영향을 미쳐왔는지 생각해보면요. 지금도 30년 모기지 금리가 7% 중반에 걸려 있는 상황인데, 점도표 신호 하나가 방향을 바꾸거든요. 워시가 자기 점을 안 올리면, 시장은 더 이상 "의장은 어디 있나?"를 물을 수가 없어요.

반대로 보면, 오히려 이게 장점이라는 시각도 있어요. 점도표가 시장에 과도한 의존성을 만들어서 Fed가 약속을 지키듯 금리를 움직여야 하는 상황을 만든다는 거거든

ECB가 2023년 이후 처음 금리를 올린 바로 다음 날, 이제 시장의 눈은 케빈 워시의 첫 FOMC(6월 16~17일)로 향하고 있어요. 금리 자체는 98% 확률로 3.50~3.75%에서 동결 예상이지만, 점도표 업데이트가 2026년 인상 시나리오를 현실로 만들 수 있어요. CPI 4.2%, PPI 6.5% — 데이터는 이미 워시 의장의 패를 거의 공개한 상태입니다.

이번 주 금융시장에서 진짜 긴장해야 할 이벤트가 있어요. 바로 6월 16~17일에 열리는 FOMC 정례회의예요. 케빈 워시가 5월 22일 연준 의장으로 취임한 뒤 처음으로 주재하는 회의라서, 월스트리트가 이 회의를 올해 최대 금융 이벤트 중 하나로 꼽는 게 과장이 아니에요.

금리를 올리냐고요? CME 페드워치 기준 동결 확률 98.2%. 숫자 자체는 거의 확정이에요. 근데 솔직히 그게 핵심이 아닌 거 다들 알고 있잖아요. 📊

이번 FOMC에서 진짜 봐야 할 건 **점도표(dot plot)**예요. Fed 위원 19명이 "향후 적정 금리"를 익명으로 찍는 도표인데요. 3월 업데이트에선 2026년 중 0.25%p 인하가 한 번 예고돼 있었어요. 이번 6월 점도표에선 그 인하 점이 지워지고 오히려 인상 점이 등장할 수 있다는 게 요즘 월가의 핵심 논쟁이에요.

근데 더 흥미로운 건 워시 의장이 평소에 점도표 자체를 불신한다는 거예요. 금리 경로를 미리 공약하는 게 "철장(straitjacket) 같아서 시장을 잘못 이끈다"며 공개적으로 비판해온 인물이에요. 이번 첫 회의에서 점도표 폐지나 대폭 개편을 시사한다면, 그건 금리 결정 숫자보다 훨씬 더 큰 충격이 될 수 있어요.

트럼프 대 워시 — 숨은 변수

트럼프 대통령이 공개적으로 "금리 인상은 틀렸다"고 못을 박았어요. 워시를 직접 지명한 당사자인데, 이미 취임 전부터 압박을 넣고 있는 거죠. 전임 파월 때는 트위터에서 "멍청이"라고 부르며 대놓고 갈등을 벌였는데, 워시는 어떻게 할까요. ⚠️

시장 전략가 에드 야데니는 "CPI·PPI가 이 수준이면 7월 29일 인상이 타당하다"고 이미 공언했고, 예측시장에선 연말 기준금리가 4.00%를 넘어설 확률을 34%로 보고 있어요. 동결이라도 워시의 기자회견 한 줄이 모기지 금리를 주 안에 재조정할 수 있다는 얘기예요.

4일 뒤에 답이 나오겠지만, 이번 FOMC는 단순한 숫자 게임이 아니에요. 워시 체제의 첫 신호탄이고,

Better와 코인베이스가 패니메이 보증 비트코인 담보 주택담보대출을 사상 최초로 성사시켰어요. 미시간주 앤아버의 부부가 비트코인을 팔지 않고 집을 샀어요 — 양도소득세 한 푼 없이요. 이번 여름 전국 출시 예정, 암호화폐가 전통 금융의 심장부로 파고드는 역사적 순간입니다.

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비트코인으로 집을 사는 시대가 열렸어요. 그것도 코인을 팔지 않고요. 지난 6월 4일, 미국 모기지 회사 Better와 코인베이스(COIN)가 함께 세계 최초의 패니메이(Fannie Mae) 보증 비트코인 담보 주택담보대출을 성사시켰습니다. 💰

무대는 미시간주 앤아버(Ann Arbor). 소프트웨어 엔지니어 조(Joe)와 대학원생 에이미(Amy) 부부가 보유하던 비트코인을 코인베이스 프라임(Coinbase Prime) 수탁 계좌에 담보로 맡기고 생애 첫 주택 계약금을 조달했어요. BTC를 직접 매도하지 않으니까 양도소득세가 발생하지 않아요. 오랫동안 코인을 묻어둔 장기 보유자들 입장에서는 귀가 번쩍 뜨일 소식이죠.

구조를 보면 레이어가 두 개예요. 본 주택담보대출은 Better가 패니메이 보증으로 일반 모기지를 제공하고, 계약금 부분은 비트코인을 담보로 한 별도 대출로 충당하는 방식이에요. 비트코인은 코인베이스 프라임 수탁 계좌에 안전하게 보관되고, 차주는 집을 사면서도 코인을 계속 보유하는 거예요.

근데 패니메이가 이걸 승인했다는 게 진짜 포인트예요. 패니메이는 미국 연방정부가 후원하는 모기지 보증 기관으로, 미국 주택 금융 시장의 표준을 설정하는 곳이에요. 전국 모기지 시장의 상당 부분이 이 기관의 보증을 받아요. 여기서 비트코인 담보를 공식 인정했다는 건 단순한 핀테크 스타트업 실험이 아니라, 비트코인이 미국 주류 금융 시스템 안에 법적으로 편입된다는 신호예요. 솔직히 이게 생각보다 훨씬 큰 일이라고 봐요.

코인베이스 입장에서도 꽤 영리한 수예요. 코인베이스 프라임의 수탁 서비스가 주담대 인프라로 들어가는 거잖아요. 단순한 거래소를 넘어서 '디지털 자산 은행'으로 진화하는 첫 걸음이랄까요. 현재 지원하는 담보 자산은 비트코인과 서클(Circle)의 USDC 스테이블코인이고, 앞으로 더 추가할 계획이에요. Better는 대기자 명단 기반으로 잠재 대출 규모를 약 2억 5,000만 달러(약 3,400억 원)로 추산하고 있고, 이번 여름 안에 전국 출시를 목표로 하고

버크셔 해서웨이가 미국 주택건설사 테일러 모리슨을 68억 달러(약 9.3조 원)에 인수한다고 발표했어요. 주당 72.50달러, 시장가 대비 24% 프리미엄의 전액 현금 딜이에요. 그레그 에이블 CEO 체제의 첫 대형 인수로, 미국 주택시장 장기 회복에 대한 확신을 드러낸 거예요.

관련 종목: Berkshire Hathaway (BRK.B) · 테일러 모리슨 (TMHC)

솔직히 이번 딜 소식 들었을 때 꽤 놀랐어요. 워런 버핏이 경영 일선에서 물러난 지 얼마 안 됐는데, 후임인 그레그 에이블(Greg Abel)이 벌써 68억 달러짜리 주택건설사 인수라는 굵직한 카드를 꺼냈거든요. 버크셔다운 스타일이긴 한데, 동시에 새 CEO의 색깔도 살짝 드러나는 딜이에요.

6월 2일(현지시간) 버크셔 해서웨이는 미국 중견 주택건설사 테일러 모리슨 홈 코퍼레이션(Taylor Morrison Home Corp., 나스닥: TMHC)을 전액 현금으로 인수한다고 공식 발표했습니다. 인수가는 주당 72.50달러로 발표 직전 종가 기준 24% 프리미엄이에요. 총 인수 금액은 약 68억 달러(약 9.3조 원)이고, 거래 완료 시점은 2026년 하반기로 예정돼 있습니다. 주주 승인과 규제 검토가 남아 있고, 거래 완료 전까지는 독립 경영 체제를 유지해요.

테일러 모리슨은 미국 12개 주, 21개 시장에서 350개 이상의 주거 커뮤니티를 운영하는 신규 분양 전문 주택건설사예요. 이번 인수가 마무리되면 버크셔는 단숨에 미국 5대 주거용 건설사 안에 들어갑니다. 버핏 시절 버크셔도 주택 관련 사업(부동산 중개, 페인트·바닥재 제조)은 있었지만, 실제로 집을 짓는 회사를 직접 매입한 건 이번이 처음이에요.

근데 왜 하필 지금 주택 시장에 베팅했을까요? 미국 주택 시장은 2022년부터 고금리 충격으로 기존 주택 거래량이 역대 최저 수준까지 줄었어요. '모기지 고착(lock-in) 효과' 때문에 기존 집주인들이 낮은 금리 모기지를 포기 못 해 이사를 안 가고, 결국 기존 매물 공급이 막혀버린 상황이에요. 반면 신규 분양 주택은 그 빈자리를 채워왔죠. 테일러 모리슨 같은 신규 분양 전문업체가 고금리 환경에서도 상대적으로 선방해온 이유예요. 에이블 입장에서는 "앞으로 금리가 내려가면 주택 수요가 폭발할 것"이라는 장기 뷰로 지금 선제 베팅한 거예요.

에이블은 2026년 1월 옥시덴탈(Occidental) 석유