미국 5월 주택착공이 연율 117.7만 건으로 6년 만의 최저치를 기록했어요. 시장 추정치(143만)를 18% 밑도는 대형 미스, 다가구 착공은 -41.6% 급락했어요. 워시 연준 매파 기조로 장기 금리가 오르며 주택 시장이 정면으로 충격을 받았어요.
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5월에 주택 건설이 이렇게까지 무너질 줄은 시장도 몰랐어요. 미 상무부 센서스가 6월 16일(현지시간) 발표한 신규 주거용 건축 통계에 따르면, 5월 주택착공이 계절조정 연율 기준 117.7만 건으로 나왔어요. 블룸버그가 집계한 시장 추정치는 143만 건이었는데, 실제치는 그보다 18% 낮았죠. 2020년 5월 이후 가장 낮은 숫자예요. 📉
솔직히 '착공 감소'라는 말은 뉴스에 자주 나와서 어느 정도 예상은 했어요. 근데 이 정도 낙폭은 다르죠. 특히 다가구 주택(아파트·콘도)이 무려 -41.6% 급락했어요. 이건 2011년 2월 이후 최대 낙폭이에요. 단독주택도 88.2만 건으로 전월 대비 -1.9% 빠졌고요.
왜 이렇게 됐을까요? 배경은 결국 금리예요. 미국의 30년 고정 모기지 금리는 현재 7% 언저리예요. 케빈 워시 연준 의장이 이번 FOMC에서 동결을 결정하면서도 인하보다 인상 가능성을 더 열어뒀거든요. 30년 국채 금리가 5%를 돌파한 마당에 모기지 금리가 내려올 여지가 없어요. 집을 사려는 사람도, 아파트를 지으려는 개발업자도 지금은 아니다 싶어 계산기를 두드리는 거죠.
건설 허가도 5월에 141.3만 건으로 전월 대비 -0.7% 줄었어요. 단독주택 허가는 살짝 늘었지만(+0.6%), 이건 이미 착수된 프로젝트들이 굴러가는 거고 신규 투자 유입은 계속 줄고 있어요. 착공 이후 완공되는 주택도 -8.1%로 줄었는데, 이렇게 되면 전체 주택 공급량 자체가 감소하는 악순환으로 이어질 수 있어요.
홈빌더 주식들은 이미 먼저 신호를 보내고 있었어요. D.R. Horton (DHI)이 52주 고점 대비 27% 내렸고, Lennar (LEN)은 무려 47% 빠졌어요. 레너는 1분기 실적 발표에서 "고금리와 지정학적 불확실성이 마진을 압박하고 있다"고 했고, 연간 주택 인도 목표도 시장 예상보다 훨씬 낮게 잡았거든요. 🏠
사실 이 데이터가 의미하는 게 주택 시장에만 국한되지 않아요. 주택 건설이 줄면 목재, 시멘트, 배관 자재, 가전제품, 가구까지 연쇄적으로 수요가 빠져요. GDP에서 주거 투자가 마이너스로 기여하는 국면이 올 수 있어요. 오늘 나란히 발표된 5월 소매판매는 전월 대비 +0.1%로 겨우 플러스를 지켰지만, 인플레이션을 감안하면 실질 소비는 사실상 제자리예요. 📊
한편으론 이 데이터가 연준 입장을 바꿀 수 있는 카드가 되지 않을까 하는 생각도 들어요. 주택 지표가 이렇게까지 꺾이면, 고금리가 이미 실물 경기를 충분히 조이고 있다는 근거가 되잖아요. 워시 의장이 공식적으로는 인상 옵션을 열어뒀지만, 경기 둔화 시그널이 쌓이면 연내 인하를 완전히 포기하기도 어려울 수 있어요.
이번 주택착공 데이터는 고금리가 만들어낸 첫 번째 균열이에요. 연준이 언제까지 버틸 수 있을지, 주택 시장의 침묵이 하반기를 어떻게 바꿔놓을지 계속 지켜봐야 할 것 같아요.
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